結論から申し上げると、チョンセ（伝貰）とウォルセ（月貰）は法的に別の制度ではなく、保証金と月額賃料の比率が異なるだけの同じ住宅賃貸借です。 チョンセは借主がまとまった額の保証金を一度に預けて月々の賃料を支払わない方式、ウォルセは保証金を抑える代わりに毎月賃料を支払う方式です。どちらも住宅賃貸借保護法の対抗力・優先弁済・契約期間・更新の規定が同じように適用されます。 違いは、契約時にどれだけの現金が貸主に渡るか、つまり保証金がどれだけ貸主のもとにさらされるかにあります。駐在員の住居であれば、赴任期間、資金を誰が負担するか、誰の名義で契約するかが選択を左右します。 本記事は2026年10月時点の現行条文に基づいています。
- チョンセは高額の保証金を一度に、ウォルセは少額の保証金と毎月の賃料です。適用される法律は同じです。
- 保証金の保護は、引渡し＋住所登録（外国人は外国人登録・滞在地変更申告）＋確定日付で完成します。
- 保証金を月額賃料へ転換する際の上限は、年1割と基準金利＋年2%のうち低い方の比率です。
- 期間は最短2年とみなされ、借主は更新を1回請求できます。
- 会社名義で借りた場合の対抗力は、中小企業の法人にのみ認められます。
チョンセとウォルセは何が違うのですか？
チョンセは借主が高額の保証金を預け、月額賃料を支払わない方式です。ウォルセは保証金を少なくする代わりに毎月賃料を支払います。 実務では保証金とウォルセを組み合わせた「半チョンセ」も一般的です。法律はこの比率を区別していません。
| 区分 | チョンセ | ウォルセ |
|---|---|---|
| 契約時の現金 | 高額の保証金を一括で支払う | 少額の保証金 |
| 毎月の負担 | 賃料なし（管理費は別途） | 毎月の賃料 |
| 保証金が拘束されるリスク | 大きい — 全額が貸主のもとに | 相対的に小さい |
| 会社の会計上の性格 | 返還される資産 | 毎月の費用 |
| 適用法 | いずれも住宅賃貸借保護法 | |
一般にいうチョンセの多くは、登記をしない賃貸借です。民法第303条の伝貰権は登記を要する別個の物権であり、契約書に「チョンセ」と書いたからといって伝貰権が生じるわけではありません。
チョンセでもウォルセでも、保証金はどのように保護されますか？
保護の仕組みは二段階です。まず対抗力、次に優先弁済権です。
外国人は住民登録を行いません。その代わりに、出入国管理法第88条の2第2項が、外国人登録と滞在地変更申告が住民登録と転入届に代わると定めています。 そのため、駐在員の保証金の保護は出入国関連の手続きが終わってはじめて始まります。詳しい順序は入国後の外国人登録ガイドにまとめています。
保証金をウォルセに転換すると、賃料はいくらまで受け取れますか？
契約期間中に保証金の一部を月額賃料へ転換する場合、法律は転換の比率に上限を設けています。
基準金利は変動するため、実際の上限は転換する時点の基準金利で改めて計算する必要があります。
契約期間と更新はどうなりますか？
期間を定めなかった、または2年未満と定めた賃貸借は、その期間を2年とみなします（第4条第1項）。ただし借主は2年未満と定めた期間が有効であると主張できるため、1年の赴任であれば1年契約も可能です。
貸主が契約終了の6か月前から2か月前までに更新拒絶を通知しない場合、同一条件で2年更新されます（第6条）。こうして更新された契約は、借主がいつでも解約を通知でき、貸主が通知を受けた日から3か月が経過すると効力が生じます（第6条の2）。 借主は同じ期間内に契約更新を1回請求でき、更新される期間は2年です（第6条の3）。 増額の請求は、契約または直近の増額から1年以内はできず、約定した賃料や保証金の20分の1を超えることもできません。ただし市・道は条例により、その範囲内で上限を別に定めることができます（第7条）。
駐在員の住居はどのような基準で選べばよいですか？
KOCATIONが住居のご相談でまず確認する基準は五つです。
- 赴任期間 — 2年以上であればチョンセも検討できます。1年前後の場合、保証金の回収日程が出国日と重なりやすくなります。
- 資金の負担主体 — 会社が保証金を負担すれば返還される資産、ウォルセは毎月の費用です。社内の承認構造が選択を決めることが多くあります。
- 借主の名義 — 会社名義の契約に対抗力が認められるのは、中小企業基本法上の中小企業に該当する法人が職員の住居用に賃借した場合に限られます（第3条第3項）。大企業グループであれば、個人名義での契約も併せて検討します。
- 保証金のエクスポージャー — すでに設定された担保が多い住宅ほど、高額の保証金は危険です。契約前に登記簿を確認します。
- 出国の時期 — 契約終了後、保証金を受け取る前に出国しなければならない可能性があるなら、賃借権登記命令の制度をあらかじめ知っておく必要があります。[保証金保護でよくある問題](/ja/blog/deposit-protection-issues)で扱っています。
外国人が契約前に確認すべきことは何ですか？
貸主は契約締結の際、その住宅の確定日付の付与日・賃料・保証金の情報と、国税・地方税の納税証明書を借主に提示しなければなりません（第3条の7）。貸主が情報の閲覧に同意する方法で代えることもできます。 契約しようとする人は、貸主の同意を得て、確定日付付与機関にその住宅の情報を直接請求することもできます（第3条の6第4項）。
一定額を超える住宅賃貸借は契約日から30日以内に申告する必要があり、契約書を提出して申告の受付が完了すると、確定日付を受けたものとみなされます（不動産取引申告等に関する法律 第6条の2・第6条の5）。申告対象となる金額と地域は施行令で定められるため、契約時に確認します。
KOCATIONはどこまでお手伝いしますか？
KOCATIONはVISION行政書士事務所のリロケーションブランドです。行政書士の業務範囲内で、外国人登録・滞在地変更申告の書類準備と提出、確定日付の手続きへの同行、契約条件を会社が読める言語で整理する業務を担います。 物件のあっせんと仲介は、公認仲介士法に基づき仲介事務所の開設登録をした開業公認仲介士の業務であるため、当社では直接行いません。保証金返還訴訟などの訴訟代理は行政書士の業務範囲ではありません。
よくある質問
Q. チョンセとウォルセでは、どちらが法的により安全ですか？ 適用される法律は同じです。ただしチョンセは保証金の全額が貸主に渡るため、対抗力と確定日付を備えていなかった場合の損失の規模がはるかに大きくなります。
Q. 1年の赴任でも2年契約を結ぶ必要がありますか？ いいえ。2年未満と定めた期間も、借主は有効であると主張できます（第4条第1項）。ただし貸主と1年で合意しておく必要があります。
Q. 外国人も確定日付を受けられますか？ 受けられます。住民センター、登記所、公証人などの確定日付付与機関で契約書に受けます。対抗要件は外国人登録と滞在地変更申告で備えます。
Q. 会社名義でチョンセ契約を結ぶと、保証金は保護されますか？ 中小企業基本法上の中小企業に該当する法人が職員の住居用に賃借し、その職員が引渡しと住所登録を終えた場合に限り、対抗力が認められます（第3条第3項）。それ以外の法人は、この条項の保護を受けられません。
Q. 契約期間中に貸主から保証金の一部をウォルセに切り替えたいと言われたら？ 転換される金額に、年1割と基準金利＋年2%のうち低い比率を乗じた額が月額賃料の上限です（第7条の2）。それより高いウォルセはこの上限を超えています。
Q. 管理費もウォルセに含まれますか？ 住宅賃貸借保護法は管理費について別途定めていません。契約書に管理費の項目と算定方法が賃料とは別に記載されているかをご確認ください。
赴任期間、予算の構成、借主の名義をお知らせいただければ、チョンセとウォルセのどちらの構造が適しているかと、保証金保護の日程を併せて整理いたします。費用は案件ごとに異なるため、ご相談時にご案内します。
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