外国人借主の保証金は、住宅賃貸借保護法によって韓国人と同じように保護されます。問題は、保護が生じる条件を備えるのが遅れたり、備えた条件を契約終了前に失ったりすることから生じます。 対抗力は引渡しと住所登録を終えた翌日から生じ、優先弁済権はこれに確定日付を加えてはじめて生じます。外国人にとっての住所登録とは、外国人登録と滞在地変更申告のことです。 以下は、駐在員の住居で繰り返し起こる八つの問題と、それぞれの根拠条文です。2026年10月時点の現行条文に基づいています。
- 対抗力＝引渡し＋住所登録、その翌日から。外国人は外国人登録・滞在地変更申告が住所登録にあたります。
- 優先弁済権＝対抗要件＋契約書の確定日付。
- 会社名義の契約の対抗力は、中小企業の法人にのみ認められます。
- 保証金を受け取る前に転居・出国しなければならない場合は、まず賃借権登記命令を検討します。
- 借主に不利な特約は効力がありません。
外国人登録が遅れると、保証金はどうなりますか？
出入国管理法第88条の2第2項は、外国人登録と滞在地変更申告が住民登録と転入届に代わると定めています。 そのため、引っ越しを終えていても滞在地の申告前であれば、まだ対抗力はありません。滞在地変更申告の法定期限は転入した日から15日ですが（第36条）、保証金の保護を考えるなら、目標は期限ではなく入居当日です。 外国人登録そのものが終わっていない場合は、手順がさらに長くなります。まず入国後の外国人登録の手続きをご確認ください。
なぜ「翌日から」が問題になるのですか？
対抗力は、引渡しと住所登録を終えた当日ではなく、その翌日から生じます。 その間に貸主が住宅に担保を設定すると、その担保が借主より優先する可能性があります。契約前に登記簿を確認するだけでは足りず、残金の支払日と入居日・申告日を同じ日に揃え、残金の支払い直前にもう一度登記簿を確認するのが実務上の対応です。
確定日付は必ず受ける必要がありますか？
対抗力があれば新しい所有者に対して賃貸借を主張できますが、競売で保証金を順位に従って回収する優先弁済権は、確定日付まで備えてはじめて生じます（第3条の2第2項）。 確定日付は、邑・面事務所、洞住民センター、市・郡・区の出張所、地方法院およびその支院、登記所、公証人が付与します（第3条の6第1項）。 住宅賃貸借契約の申告対象となる契約は、契約書を提出して申告の受付が完了すると、確定日付を受けたものとみなされます（不動産取引申告等に関する法律 第6条の5第3項）。
会社名義で契約したのに保護を受けられないことはありますか？
あります。法人の借主に対抗力が認められるのは、中小企業基本法上の中小企業に該当する法人が所属職員の住居用に賃借し、その法人が選定した職員が引渡しと住所登録を終えた場合です（第3条第3項）。 中小企業ではない法人が借主である場合、この条項の保護は受けられません。こうした会社では、職員個人名義の契約に会社が保証金を支援する構造を併せて検討します。構造ごとの長所と短所はチョンセとウォルセの違いにまとめています。
貸主から何を受け取るべきですか？
貸主は契約締結の際、その住宅の確定日付の付与日・賃料・保証金の情報と、国税・地方税の納税証明書を借主に提示しなければなりません（第3条の7）。情報の閲覧に同意する方法で代えることもできます。 先に確定日付を受けた他の借主の保証金と、貸主の滞納税金は、競売になった場合に自分の保証金より先に配当されうる金額です。契約前に必ず確認します。
保証金を受け取る前に転居や出国が必要になったら？
賃貸借が終了しても、保証金の返還を受けるまでは賃貸借関係が存続するものとみなされます（第4条第2項）。しかし、他の場所に滞在地を移したり住宅を明け渡したりすると、対抗要件が失われるおそれがあります。
順序が重要です。賃借権登記が完了したことを確認してから、転居したり滞在地を移したりする必要があります。申立てと登記にかかった費用は貸主に請求できます（同条第8項）。 賃借権登記命令は裁判所の手続きであり、裁判所に提出する書類の作成は法務士の業務範囲です（法務士法 第2条）。保証金返還訴訟も行政書士の業務範囲ではありません。KOCATIONはこの段階で、事実関係と日程の整理、出国・在留の日程との調整を担い、裁判所の手続きは該当する資格者におつなぎします。
赴任の終了時期と契約の終了がずれる場合は？
貸主が契約終了の6か月前から2か月前までに更新拒絶を通知しない場合、同一条件で2年更新されたものとみなされます（第6条）。こうして更新された契約は、借主がいつでも解約を通知でき、貸主が通知を受けた日から3か月が経過すると効力が生じます（第6条の2）。 黙示的に更新された契約であれば、帰任日より3か月以上前に解約を通知しなければ、出国前に契約が終了しません。当初定めた期間内であれば中途解約の条件は契約書に従うため、契約時に帰任の可能性を特約で扱っておくのが安全です。
契約書の特約に不利な内容がある場合は？
住宅賃貸借保護法に違反する約定で借主に不利なものは、効力がありません（第10条）。たとえば、法が定める更新や対抗力の規定を借主に不利に変更する特約は無効です。 ただし、無効であることと紛争が生じないことは別の問題です。最初からそうした特約が入らないようにする方が賢明です。
よくある質問
Q. 入居した日に滞在地変更申告をすれば、その日から保護されますか？ いいえ。対抗力は、引渡しと住所登録を終えた翌日から生じます（第3条第1項）。
Q. 確定日付を受けるには外国人登録証が必要ですか？ 確定日付は契約書に受けるものです。ただし優先弁済権は対抗要件と確定日付の両方を備えてはじめて生じるため、外国人登録と滞在地変更申告も併せて終えておかなければ意味がありません。
Q. 大企業の法人名義で契約しました。保証金はどう守ればよいですか？ 第3条第3項の法人の対抗力は、中小企業にのみ認められます。更新の時点で契約の構造を見直す方法があります。具体的な判断は、契約書と事実関係を確認したうえで可能になります。
Q. 保証金が少額の場合、別途保護される金額はありますか？ 保証金のうち一定額は、他の担保物権者に優先して弁済を受けられます（第8条）。競売申立ての登記前に対抗要件を備えている必要があり、対象となる保証金の範囲と金額は施行令で定められるため、契約時点の基準で確認します。
Q. 帰国後に保証金を受け取ることはできますか？ 賃借権登記を終えてから出国すれば、すでに取得した対抗力と優先弁済権は維持されます（第3条の3第5項）。返還の方法と送金経路は、出国前に決めておくのが安全です。
Q. 貸主が保証金を返してくれない場合、KOCATIONが代わりに訴訟を行いますか？ いいえ。訴訟代理は行政書士の業務範囲ではありません。事実関係・日程の整理と出入国関連の手続きを担い、裁判所の手続きは該当する資格者におつなぎします。
入居日、外国人登録の状況、契約の名義、帰任予定日をお知らせいただければ、対抗力・確定日付・解約通知の日程を一つにまとめてご案内します。費用は案件ごとに異なるため、ご相談時にご案内します。
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