先说结论：全租（传贳，即一次性交付大额押金、不再支付月租的租赁方式）与月租在法律上并不是两种制度，而是押金与月租金比例不同的同一种住宅租赁。 两种方式同样适用《住宅租赁保护法》关于对抗力、优先受偿、租赁期间与续约的规定。 差别在于签约时有多少现金交到出租人手中，也就是押金的风险敞口有多大。就外派人员住房而言，任期长短、由谁出资、以谁的名义签约，决定了应当如何选择。 本文以2026年10月现行条文为准。
- 全租是一次性交付大额押金，月租是小额押金加每月租金。适用的法律相同。
- 押金保护由交付 + 住址登记（外国人为外国人登录·居留地变更申报）+ 确定日期共同完成。
- 将押金转换为月租时，上限为年10%与基准利率加年2%两者中较低的比率。
- 租期视为至少2年，承租人可要求续约1次。
- 以公司名义承租的对抗力，仅对中小企业法人认可。
全租和月租有什么区别？
全租是承租人交付大额押金、不支付月租金的方式；月租则是降低押金，改为每月支付租金。 实务中，押金与月租混合的"半全租"也很常见。法律并不另行区分这一比例。
| 项目 | 全租 | 月租 |
|---|---|---|
| 签约时的现金 | 一次性支付大额押金 | 小额押金 |
| 每月负担 | 无租金（管理费另计） | 每月租金 |
| 押金被套牢的风险 | 大 — 全额在出租人手中 | 相对较小 |
| 在公司会计上的性质 | 可收回的资产 | 每月费用 |
| 适用法律 | 均为《住宅租赁保护法》 | |
通常所说的全租，大多是未经登记的租赁。《民法》第303条规定的传贳权是须经登记的另一种物权，因此即便合同上写了"全租"，也并不因此产生传贳权。
无论全租还是月租，押金如何受到保护？
保护分为两个层次：先是对抗力，然后是优先受偿权。
外国人不办理住民登录。《出入境管理法》第88条之2第2款规定，外国人登录与居留地变更申报代替住民登录与迁入申报。 因此，外派人员的押金保护要等出入境手续办完才开始。具体顺序请参见入境后外国人登录指南。
押金转为月租时，月租最多可以收多少？
在合同存续期间将部分押金转为月租的，法律对转换比率设有上限。
基准利率会变动，实际上限须按转换时点的基准利率重新计算。
租期与续约如何规定？
未约定期间或约定不足2年的租赁，视为2年（第4条第1款）。但承租人可以主张不足2年的约定期间有效，因此任期1年的，也可以签1年的合同。
出租人在期满前6个月至2个月期间未作出拒绝续约通知的，按同一条件续约2年（第6条）。如此续约的合同，承租人可随时通知解约，自出租人收到通知之日起经过3个月生效（第6条之2）。 承租人可在同一期间内要求续约1次，续约期间为2年（第6条之3）。 增额请求不得在签约或上次增额后1年内提出，且不得超过约定租金或押金的二十分之一。但市·道可在该范围内以条例另定上限（第7条）。
外派人员住房应按什么标准选择？
KOCATION 在住房咨询中首先确认以下五项标准。
- 任期 — 2年以上的，也可以考虑全租。任期在1年左右的，押金收回日程容易与离境日期重叠。
- 出资主体 — 由公司支付押金，属于可收回的资产；月租则是每月费用。很多时候，公司内部的审批结构决定了选择。
- 承租人名义 — 公司名义的合同能获得对抗力，仅限于《中小企业基本法》规定的中小企业法人为员工居住之用而承租的情形（第3条第3款）。若属大型企业集团，应同时考虑以个人名义签约。
- 押金敞口 — 已设定担保越多的住宅，大额押金的风险越高。签约前应查阅登记簿。
- 离境时点 — 若可能在合同结束后、收回押金前就须离境，应事先了解租赁权登记命令制度。详见[押金保护中的常见问题](/zh/blog/deposit-protection-issues)。
外国人签约前应确认什么？
出租人在签订合同时，应向承租人出示该住宅的确定日期赋予日、租金、押金信息以及国税、地方税纳税证明书（第3条之7）。也可以由出租人同意查阅信息的方式代替。 拟签约的人也可在取得出租人同意后，直接向确定日期赋予机关请求提供该住宅的信息（第3条之6第4款）。
超过一定金额的住宅租赁，应自签约之日起30日内申报；提交合同书且申报受理完毕的，视为已取得确定日期（《不动产交易申报等相关法律》第6条之2、第6条之5）。申报对象的金额与地区由施行令规定，签约时应予确认。
KOCATION 能提供哪些协助？
KOCATION 是 VISION 行政士事务所旗下的迁居服务品牌。在行政士业务范围内，负责外国人登录·居留地变更申报材料的准备与提交、陪同办理确定日期手续，并把合同条件整理成公司能读懂的语言。 房源介绍与居间属于依《公认中介师法》办理中介事务所开设登记的持证中介（开业公认中介师）的业务，我们不直接从事。押金返还诉讼等诉讼代理也不属于行政士的业务范围。
常见问题
Q. 全租和月租哪一种在法律上更安全？ 适用的法律相同。但全租是把押金全额交给出租人，一旦未具备对抗力与确定日期，损失规模要大得多。
Q. 任期只有1年，也必须签2年合同吗？ 不必。约定不足2年的期间，承租人可以主张其有效（第4条第1款）。但应事先与出租人约定为1年。
Q. 外国人也能取得确定日期吗？ 可以。在居民中心、登记所、公证人等确定日期赋予机关于合同书上取得。对抗要件则通过外国人登录与居留地变更申报具备。
Q. 以公司名义签全租合同，押金能受到保护吗？ 仅在《中小企业基本法》规定的中小企业法人为员工居住之用而承租，且该员工完成交付与住址登记的情况下，才认可对抗力（第3条第3款）。其他法人不受该条款保护。
Q. 合同期间出租人提出把部分押金改为月租，怎么办？ 以转换金额乘以年10%与基准利率加年2%两者中较低比率所得的金额，即为月租金上限（第7条之2）。高于此数的月租即超出上限。
Q. 管理费也包含在月租里吗？ 《住宅租赁保护法》并未另行规定管理费。请确认合同书上是否将管理费项目及计算方式与租金分开载明。
告诉我们任期、预算结构与承租人名义，我们会一并梳理全租与月租哪种结构更合适，以及押金保护的时间安排。费用因个案而异，我们会在咨询时具体说明。
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