외국인 임차인의 보증금은 주택임대차보호법으로 내국인과 똑같이 보호됩니다. 문제는 보호가 생기는 조건을 늦게 갖추거나, 갖춘 조건을 계약이 끝나기 전에 잃는 데서 생깁니다. 대항력은 인도와 주소 등록을 마친 다음 날부터, 우선변제권은 여기에 확정일자를 더해야 생깁니다. 외국인의 주소 등록은 외국인등록과 체류지 변경신고입니다. 아래는 주재원 주거에서 반복되는 여덟 가지 문제와 각각의 근거 조문입니다. 2026년 10월 현행 조문 기준입니다.
- 대항력 = 인도 + 주소 등록, 그 다음 날부터. 외국인은 외국인등록·체류지 변경신고가 주소 등록입니다.
- 우선변제권 = 대항요건 + 계약서 확정일자.
- 회사 명의 계약의 대항력은 중소기업 법인에만 인정됩니다.
- 보증금을 받기 전에 이사·출국해야 하면 먼저 임차권등기명령을 검토합니다.
- 임차인에게 불리한 특약은 효력이 없습니다.
외국인등록이 늦어지면 보증금은 어떻게 되나요?
출입국관리법 제88조의2 제2항은 외국인등록과 체류지 변경신고가 주민등록과 전입신고를 갈음한다고 정합니다. 그래서 이사를 마쳤어도 체류지 신고 전이라면 대항력이 아직 없습니다. 체류지 변경신고의 법정기한은 전입한 날부터 15일이지만(제36조), 보증금 보호를 생각하면 기한이 아니라 입주 당일이 목표입니다. 외국인등록 자체가 끝나지 않았다면 순서가 더 길어집니다. 입국 후 외국인등록 절차를 먼저 확인하십시오.
왜 '다음 날부터'가 문제가 되나요?
대항력은 인도와 주소 등록을 마친 날이 아니라 그 다음 날부터 생깁니다. 그 사이에 임대인이 주택에 담보를 설정하면, 그 담보가 임차인보다 앞설 수 있습니다. 계약 전에 등기부를 확인하는 것만으로는 부족하고, 잔금일과 입주일·신고일을 한날로 맞추고 잔금 직전에 등기부를 한 번 더 확인하는 것이 실무상 대응입니다.
확정일자는 꼭 받아야 하나요?
대항력만 있으면 새 소유자에게 임대차를 주장할 수 있지만, 경매에서 보증금을 순위에 따라 돌려받는 우선변제권은 확정일자까지 갖춰야 생깁니다(제3조의2 제2항). 확정일자는 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원과 그 지원, 등기소, 공증인이 부여합니다(제3조의6 제1항). 주택 임대차 계약 신고 대상 계약은 계약서를 내고 신고 접수가 끝나면 확정일자를 받은 것으로 봅니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의5 제3항).
회사 명의로 계약했는데 보호를 못 받을 수 있나요?
있습니다. 법인 임차인에게 대항력이 인정되는 것은 「중소기업기본법」상 중소기업 법인이 소속 직원의 주거용으로 임차하고, 그 법인이 선정한 직원이 인도와 주소 등록을 마친 경우입니다(제3조 제3항). 중소기업이 아닌 법인이 임차인이면 이 조항의 보호를 받지 못합니다. 이런 회사는 직원 개인 명의 계약에 회사가 보증금을 지원하는 구조를 함께 검토합니다. 구조별 장단점은 전세와 월세 차이에 정리했습니다.
임대인에게 무엇을 받아야 하나요?
임대인은 계약을 맺을 때 그 주택의 확정일자 부여일·차임·보증금 정보와 국세·지방세 납세증명서를 임차인에게 제시해야 합니다(제3조의7). 정보 열람에 동의하는 방식으로 갈음할 수도 있습니다. 앞서 확정일자를 받은 다른 임차인의 보증금과 임대인의 체납 세금은, 경매가 되면 내 보증금보다 먼저 배당될 수 있는 금액입니다. 계약 전에 반드시 봅니다.
보증금을 받기 전에 이사하거나 출국해야 하면요?
임대차가 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다(제4조 제2항). 그러나 다른 곳으로 체류지를 옮기거나 주택을 비우면 대항요건이 무너질 수 있습니다.
순서가 중요합니다. 임차권등기가 끝난 것을 확인한 뒤에 이사하거나 체류지를 옮겨야 합니다. 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(같은 조 제8항). 임차권등기명령은 법원 절차이고, 법원 제출 서류의 작성은 법무사 업무 범위입니다(법무사법 제2조). 보증금 반환 소송도 행정사 업무가 아닙니다. KOCATION은 이 단계에서 사실관계와 일정 정리, 출국·체류 일정과의 조율을 맡고, 법원 절차는 해당 자격자에게 연결합니다.
부임이 끝나는 시점과 계약 종료가 어긋나면요?
임대인이 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절을 통지하지 않으면 같은 조건으로 2년 갱신된 것으로 봅니다(제6조). 이렇게 갱신된 계약은 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(제6조의2). 묵시적으로 갱신된 계약이라면, 귀임일보다 3개월 이상 앞서 해지를 통지해야 출국 전에 계약이 끝납니다. 처음 정한 기간 안이라면 중도 해지 조건은 계약서에 따르므로, 계약할 때 귀임 가능성을 특약으로 다뤄 두는 편이 안전합니다.
계약서 특약에 불리한 내용이 있으면요?
주택임대차보호법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다(제10조). 예를 들어 법이 정한 갱신이나 대항력 규정을 임차인에게 불리하게 바꾸는 특약은 무효입니다. 다만 무효라는 것과 분쟁이 생기지 않는다는 것은 다릅니다. 처음부터 그런 특약이 들어가지 않게 하는 편이 낫습니다.
자주 묻는 질문
Q. 입주한 날 체류지 변경신고를 하면 그날부터 보호되나요? 아닙니다. 대항력은 인도와 주소 등록을 마친 다음 날부터 생깁니다(제3조 제1항).
Q. 확정일자는 외국인등록증이 있어야 받을 수 있나요? 확정일자는 계약서에 받는 것입니다. 다만 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춰야 생기므로, 외국인등록과 체류지 변경신고도 함께 마쳐야 의미가 있습니다.
Q. 대기업 법인 명의로 계약했습니다. 보증금은 어떻게 지키나요? 제3조 제3항의 법인 대항력은 중소기업에만 인정됩니다. 갱신 시점에 계약 구조를 다시 검토하는 방법이 있습니다. 구체적 판단은 계약서와 사실관계를 본 뒤에 가능합니다.
Q. 보증금이 작으면 따로 보호받는 금액이 있나요? 보증금 중 일정액은 다른 담보물권자보다 우선 변제받을 수 있습니다(제8조). 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춰야 하고, 대상 보증금 범위와 금액은 시행령으로 정하므로 계약 시점 기준으로 확인합니다.
Q. 귀국 후에 보증금을 받을 수 있나요? 임차권등기를 마친 뒤 출국하면 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 유지됩니다(제3조의3 제5항). 반환 방법과 송금 경로는 출국 전에 정해 두는 편이 안전합니다.
Q. 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 KOCATION이 소송을 대신하나요? 아닙니다. 소송 대리는 행정사 업무 범위가 아닙니다. 사실관계·일정 정리와 출입국 쪽 절차를 맡고, 법원 절차는 해당 자격자에게 연결해 드립니다.
입주일, 외국인등록 상태, 계약 명의, 귀임 예정일을 알려주시면 대항력·확정일자·해지 통지 일정을 하나로 정리해 드립니다. 비용은 사례별로 상이하므로 상담 시 안내드립니다.
보증금 보호 상담 문의하기